ลงทุนคอนโดให้เช่าอย่างไร ให้ได้ผลตอบแทนสูงสุด

ปัจจุบันการลงทุนในคอนโดกำลังเป็นที่นิยม เนื่องด้วย ผลตอบแทนจากราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีมูลค่าสูงขึ้นเรื่อย ๆ อีกทั้งยังมีความเสี่ยงต่ำจากรายได้ที่เข้ามาเป็นค่าเช่าที่สม่ำเสมอ หรือที่เรียกกันว่า Passive Income นั่นเอง แต่อย่างไรก็ตาม การลงทุนย่อมมีความเสี่ยง การลงทุนในคอนโดก็เช่นกัน จึงควรต้องศึกษาให้เข้าใจถ่องแท้เสียก่อนเพื่อจะได้ไม่นำความผิดพลาดมาให้ในภายหลัง ซึ่งวันนี้เราได้นำรายละเอียดเกี่ยวกับการลงทุนคอนโดมาฝากกัน รับรองว่าจะต้องเป็นประโยชน์กับทุกคนแน่นอน

วิธีลงทุนคอนโดเพื่อให้ได้ผลตอบแทนสูงสุด

  1. เลือกซื้อคอนโดที่มีทำเลดี

ทำเลของคอนโดนับว่าเป็นปัจจัยแรกๆที่ต้องคำนึงถึงเลย เพราะหากทำเลดีก็จะมีผลต่อคนมาเช่าด้วย สำหรับกรุงเทพขณะนี้พื้นที่ทำเลดีๆได้แก่ สุขุมวิท ซอย 1 – 63 ย่านใจกลางลุมพินีทั้งหมดของเขตสาทร หรือบริเวณใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอส ซึ่งสิ่งที่ผู้เช่าคอนโดมักให้ความสำคัญก็คือ การเดินทางที่สะดวกสบาย คอนโดมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน หรืออยู่ใกล้สถานที่สำคัญอย่าง โรงเรียน โรงพยาบาลหรือห้างสรรพสินค้าใหญ่ๆ เป็นต้น

  • เลือกคอนโดที่เป็นตลาดบนเข้าไว้คำว่า “ตลาดบน” ในที่นี้หมายถึงกลุ่มของลูกค้าชาวต่างชาติที่มาพักอาศัยโดยส่วนใหญ่คนกลุ่มนี้กว่า 95% จะมีกำลังจ่ายค่าเช่าต่อเดือนตั้งแต่ 30,000 บาทขึ้นไป และมักอยู่ระยะยาวไม่ต่ำกว่า 2 – 3 ปี จึงทำให้ไม่ต้องเหนื่อยกับการหาผู้เช่ารายใหม่อยู่เรื่อยๆ ที่สำคัญคนกลุ่มที่ว่านี้ในกรุงเทพมีตก 82,000 คนเลยทีเดียว คิดดูว่าถ้าเป็นลูกค้าของเราจะดีขนาดไหน
    1. ควรมองว่าเป็นการลงทุนคอนโดระยะยาว

    การลงทุนคอนโด ควรเป็นการลงทุนระยะยาวเพื่อจะได้เป็นการลดความเสี่ยง เนื่องจากหากเป็นการลงทุนระยะสั้น ตลาดอาจมีความผันผวน และยังเป็นการคาดเดาได้ยากว่าจะไปทิศทางใด นอกจากนี้การลงทุนระยะยาวยังมีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากราคาที่เพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปมากขึ้นอีกด้วย

    1. ต้องมองเป้าหมายการลงทุนคอนโดให้ออก

    หากเป้าหมายการลงทุนครั้งนี้คือ การลงทุนคอนโดเพื่อเช่า เราต้องมองให้ออกก่อนว่ามันแตกต่างจากการซื้อคอนโดลงทุนเพื่อเก็งกำไร เพราะถ้าเป็นแบบนั้นเราจะเน้นที่ราคาส่วนต่าง แต่ถ้าเป็นแบบเช่าเราจะเน้นที่กระแสเงินสด (Cash Flow) ต่อไปนี้คือวิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทน (ROI) และอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) แบบง่าย เพื่อนำไปประกอบการวางแผนและตัดสินใจลงทุน

    – อัตราผลตอบแทน (ROI) คือค่าที่เราใช้ประเมินหาผลตอบแทนจากการลงทุนนั้นๆ หรือเอาไว้เปรียบเทียบความคุ้มค่าของการลงทุนระหว่างอสังหาริมทรัพย์ด้วยกัน ซึ่งจะใช้สูตร
    ROI = (ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ x 100) / (เงินลงทุน)

    – อัตราผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ (Capitalization Rate) : จะเป็นการคิดอัตราผลตอบแทน โดยนำค่าใช้จ่ายรายเดือน ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นมาคิดร่วมด้วย ซึ่งค่าที่ได้จะแสดงอัตราค่าเช่าที่เราน่าจะได้รับทั้งปีคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ หลังจากหักค่าใช้จ่ายอื่น ๆออกแล้ว เช่น ค่าซ่อมบำรุง ค่าดูแลรักษาส่วนกลาง ค่านายหน้า ค่าภาษี เป็นต้น โดยมีสูตรการคำนวณ

    Capitalization Rate = ((ค่าเช่าทั้งปีที่คาดว่าจะได้รับ – ค่าใช้จ่ายทั้งปี) x 100) / (เงินลงทุน)

    1. คิดค่าใช้จ่ายที่นอกเหนือจากการซื้อคอนโดให้ครอบคลุม

    ในการซื้อคอนโดอย่าลืมว่าเราไม่ได้ซื้อแต่ตัวคอนโดอย่างเดียว ยังมีส่วนอื่น ๆ ที่จำเป็นต้องนำมาคำนวณเป็นต้นทุนหรือเป็นทุนสำรองอีกด้วย ไม่ว่าจะเป็น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง ค่าประกันเงินกู้ หรือค่าประกันมิเตอร์ น้ำ-ไฟ เป็นต้น ซึ่งในการคิดค่าเช่าเราต้องละเอียดมากที่สุด

    1. ซื้อคอนโดให้เช่าในขนาดที่เหมาะสม

    ขนาดของห้องคอนโดให้เช่าก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน ซึ่งจากการสำรวจพบว่า ความต้องการเช่าสำหรับคอนโด 1 ห้องนอน จะคิดเป็น 51% ของความต้องการในตลาดทั้งหมด ส่วนคอนโด 2 ห้องนอน คิดเป็น 43% และคอนโดอื่น ๆ คิดเป็น6%  ถึงแม้ว่าคอนโดที่น่าลงทุนคือ 1 ห้องนอน แต่ก็ไม่ควรลืมว่าคอนโดประเภทนี้ก็มีคู่แข่งจำนวนมากเหมือนกัน

    1. ตั้งราคาค่าเช่าคอนโดให้ตรงใจ

    จากการสำรวจและวิจัยตลาด ของซีบีอาร์อี ประเทศไทย พบว่าผู้เช่าตลาดบน จะมีงบสำหรับคอนโด 1 ห้องนอนเริ่มที่ 30,000 – 50,000 บาท/เดือน ส่วนคอนโด 2 ห้องนอน จะตั้งงบไว้ที่60,000 – 80,000 บาท/เดือน และคอนโดตั้งแต่ 3 ห้องนอนขึ้นไป จะเริ่มต้นที่ 85,000 – 120,000 บาทต่อเดือน ดังนั้นการตั้งราคา
    ค่าเช่ารายเดือนจึงต้องสอดคล้องกับความต้องการของตลาดด้วยอย่าตั้งให้สูงจนเกินไป เพราะแบบนี้จะทำให้หาผู้เช่าได้ยาก

    1. การดีไซน์ตกแต่งห้อง

    การดีไซน์ห้องที่ดี การตกแต่งห้องอย่างทันสมัย มีเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และประกอบกับการดูแลห้องให้ดูใหม่อยู่ตลอดเวลา สิ่งนี้จะเป็นตัวช่วยที่ดีในการตัดสินใจเลือกเช่าห้องของลูกค้าได้อย่างดีทีเดียว ยิ่งมีอะไรดีๆที่เป็นจุดเด่นแตกต่างไปจากที่อื่นแบบนี้แหล่ะคือสิ่งที่ลูกค้าชอบ

    เชื่อว่าเคล็ดลับการลงทุนคอนโดให้เช่าเหล่านี้น่าจะเป็นข้อมูลดีๆที่จะเป็นตัวช่วยให้นักลงทุนตัดสินใจเลือกคอนโดได้ง่ายขึ้นและมีผลตอบแทนเพิ่มขึ้นแน่นอน ลองนำไปปรับเปลี่ยนประยุกต์ใช้ดูแล้วรับรองได้เลยว่าคุณจะประสบความสำเร็จจากการลงทุนคอนโดให้เช่าอย่างแน่นอน แถมกำไรดีอีกด้วย